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2018-10-17 07:49 来源:有问必答

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高房租会成为一种常态吗?

2018-10-1706:33    作者:姜伯静  
要说什么酒点最能代表东京这座城市的冷漠疏离,那非高冷的ParkHyatt莫属。

  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 姜伯静

  事实上,至少在目前,高房价已经成为一种常态;那么,未来,高房租,会成为一种常态吗?

  “房租”,是这个夏天最让人燥热的一个词汇。

  甚至,它让人的烦躁程度远胜于那个更加让人高不可攀的名词——“房价”。

  日前的一份数据显示,根据对11个重点城市住房租赁市场的调查,这11个重点城市7月份的租金整体涨幅同比超过了20%。

  对于某些寻租者来说,买不起房,已成现实,倘若租房再受此打击,那如何能够坦然面对生活的艰辛?尤其是,那些刚刚进入社会参加工作的青年。

  其实在我看来,这种难以坦然一部分原因是因为房租太高,另一部分原因更是因为高房租带来的莫名恐惧——生活无助的恐惧!

  事实上,至少在目前,高房价已经成为一种常态;那么,未来,高房租,会成为一种常态吗?

  这,是一个很有可能发生的现实。但是,也有一定的变数。

  我之所以说高房租成为常态是一个很有可能发生的现实,有两个原因。

  第一,是因为我们的房价目前处于一个高位,租售比并不合理。

  一般情况下,房租与房价的反馈效应是:房价上涨房租也随着上涨,房租上涨房价也随之上涨。

  但是有一个关键的问题,在之前房价大涨的过程中,我们的房租是不是也随着上涨了呢?这个问题需要客观看待。

  关于房租和房价的关系,我想引用一位学者的观点。

  厦门大学经济学院金融系和王亚南经济研究院教授周颖刚在《再论房价驱动房租效应:来自香港的进一步证据》中曾经引用过这样一种他不太认可的传统的观点:“传统的观点认为,房租是基本面,而房价是未来所有房租的折现,因而,房租决定房价而不是房价驱动房租。”最终,周颖刚得出这样一个结论:“房价拉动房租,而房租进一步推动下一期的房价。”

  “房价拉动房租,而房租进一步推动下一期的房价。”这种观点,用我们通俗的说法解释的话,我想那就是房租应该向“租售比”的合理化方向逐渐靠拢。这样的话,高房价之下,奢望业主以低廉的房租出租自己的物业,显然不现实。

  第二,供需关系。

  这里,我们不能忽略目前是毕业季的现实。

  当更多的人转向租赁市场,进而导致租赁市场供小于求的时候,房租怎么会不上涨?

  由于以上两个因素,我认为高房租在未来可能会成为常态。

  那么,会有变数吗?这里,我说几个可能会对房租市场产生影响的因素。

  第一,如果房地产企业深度介入房屋租赁市场,那高房租的前景还很难确定。

  房租可以涨,但不能这样涨。而房产中介的垄断,则被认为是目前房租飙升的元凶之一。

  如果这一指责成立,那么,一旦垄断市场被打破的话,那房租的绝对议价权会被冲击,房价快速飙升的状态可能会改观。

  而能打破这一垄断的主要力量,从单纯的市场角度看,那就是房地产企业。而随着商品房市场的趋向饱和以及政策的调控,房地产企业转向进入房屋租赁市场已经成为大概率的事情。

  我们可以看看已经进入这一市场的房企。

  比如万科,已经将房屋租赁作为核心业务之一。万科2018年半年报称:“本集团致力于成为全球领先的租赁住宅企业,2014 年以来积极布局长租公寓市场,2018 年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至报告期末,本集团长租公寓业务覆盖 30 个主要城市,累计获取房间数超过16 万间,累计开业超过 4 万间,开业 6 个月以上项目的平均出租率约 92%。本集团长租公寓业务当前已形成青年公寓(‘泊寓’)、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。”

  除了万科,饱受安全事故争议的碧桂园,对此也有举措。其高层在近日表示,“产业地产和长租公寓是未来成为碧桂园主力发展的新业务板块。”

  我相信,其他房地产企业,也应该会介入这个领域。

  这是一种大趋势。用万为2018年半年报里的一段话可以概括这种形势:“各地大力推进住房租赁政策的细化落实,包括增加租赁住房的土地供应,支持租赁住房机构发展,打造住房租赁交易服务平台,试水‘’租购同权‘’等。政策对住房租赁金融的支持力度也明显加大。在一系列利好政策的推动下,住房租赁市场的参与主体更加多元。”

  当然,由于规模限制、专业限制和地域限制,目前房地产企业还不足以对中介巨头产生冲击,但假以时日,随着入局者越来越多的话,就说不定了。

  第二,对低收入者、刚进入社会的寻租者进行政策性的呵护。

  前几天,因为对“房租”问题的关注,我读了张五常先生的《室内还是露天:一项房租法令的预定目的和实际效果》一文。在“房租法令的理由”这一章节中,他引用了一句话:“该议案的的目标是保护房客,而不是房东”。

  当然,我们需要保护的也是“房客”。更确切地说,是对那些低收入者、刚进入社会的寻租者进行保护。

  之前,已经有住房租赁企业被约谈。但我认为,这还远远不够。我们,要对低收入者、刚进入社会的寻租者进行政策性的呵护。

  而目前,对于我们来说,最现实的,就是提高公租房的供应量。因为,当下最大的问题就是公租房供应量的不足。

  前几天看到过一则报道,“8月7日,广州市住建委发布了《广州市2018年户籍家庭公共租赁住房分配意向登记家庭名单的公告》。《公告》显示,今年共有8410户家庭参加了2018年户籍家庭公共租赁住房分配意向登记。远远超过今年户籍家庭公共租赁住房的供应量4006套。”公租房供应量不足,可见一斑。

  当然,除了提高公租房的供应量,在货币上对低收入者、刚进入社会的寻租者进行补贴也是可行之路。

  毕竟,指望房东和中介公司以及房地产企业去做“善事”是很不现实的事情。

  这两点,可能会对房租的未来产生影响。

  房租的高低,取决于同收入的对比,客观地讲,我们不能奢望房租永远处于低水平甚至下降;只要它合理的上涨,与个人收入、家庭收入形成合理的比例,那么,上涨是无可厚非的。只是,我们害怕进入一个上涨不成比例的“高房租”时代。

  高房租,会成为一种常态吗?我希望不会。                                                    

  (本文作者介绍:专栏作者,首届世界互联网大会最佳新闻评论奖得主,iDoNews 签约专栏作者。)

责任编辑:谢海平

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文章关键词: 房租 公租房 长租公寓
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